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二手房还可以这样买你了解吗?

2021-04-12 11:31:58 嘉兴佳顺房产有限公司 阅读

今天新塍二手房交易为大家介绍二手房的买卖形式,一起来看看吧

各位应该很清楚,房价的定义,其实它是多维的,浅层理解就是:成交价。买卖双方对此所认可的价格是不一致的,成交价格也是横看成岭侧成峰。而除了买家和卖家认可的成交价格,还有银行体系认可的价格,评估公司认可的价格,税局体系认可的价格。这些价格,其实是完全可以不一致的,特别是三价并没合一的时候,你大可以成交的是一个价,银行评估公司体系一个价,税局的一个价。

那以广州来说,目前除了极个别的特殊渠道可以做低税,同时做高评估价,一般而言,都是三价合一:成交价=评估价=税局价。

而以佛山而言,税局价、评估价可以不同,比如三山的税局价基本比成交价便宜5、6k。

我们以广州为例,通常来说,普通买房者,只会被动地做成交价=评估价,然后也是以这个成交价去申请银行贷款,去缴税。但是对于淘笋者来说,更多是去寻找品质潜力还不错,而且成交价和评估价甚至还能拉开一段距离的标的物。简单来说就是评估价>成交价,而一般评估价=税局价。

这就是所谓的高评高贷。

优点很明显,比如你实际成交价300w,但是你高评后的评估价为360w了。你本来要给的90w三成首付,因为银行以360w的评估价来批你七成贷款,可贷252w,那么就等于你实际首付为300w-252w=48w。比起90w的首付,你足足省了52w。

而缺点也同样明显,税费要多给了。以个税1%、契税1%、增值附加税5.6%来说,要给360*7.6%=27.36w,比起原来的成交价300*7.6%=22.8w,要多给了4.56w。同时因为贷款数大了,月供数会变大了,对流水要求更高。

因为税费会提高,因此高评高贷一般不太适合未满两年的房子,也不太适合大豪宅盘。过五唯一的非豪宅房子最佳。那么可能还会有问题,高评这样岂不是可以一步到位直接零首付,甚至负首付了?银行本身也有价格体系,会无理由相信评估公司的评估价吗?税局也一样,会无限制接受高评价吗?

答案自然是否定的,评估公司也不敢离谱过头,硬是把市场价3w的房子,拉成了6w,税局系统同样道理,内部不仅有最低评估价,也有最高警戒线,可以参考政府的市场网签限价。评估公司内部评估价格是经多个价格参考而来的,除了房子本身朝向、楼层、装修、景观是考量因素,还要考虑到土地增值、近期成交价、放盘价,甚至政府指导价,银行保守的参考价。胆子大的那就另当别论了。有高评,自然也有低评,所以某些想通过低评估价来避税的豪宅项目,也是需要熟悉的中介花不少心机的。

特别要强调的是,如果成交价本身就是低估的,一般出现在某些有特别缺陷的低层北向房子,而正常评估价比成交价高是顺其自然的。这自然也算高评,而那些要硬性拉高的评估价就是另当别论了。所谓蛇有蛇洞鼠有鼠窝,中介们的作用就是为你控制风险,满足你需求,让交易顺利进行了。

下面就说说中介了。

房产交易中,各类中介是层出不同的。但基本分为三种:入户社保中介、房产中介、按揭中介。这三者可能是三合一,但是一般术业有专攻,各自专注做一块的。

入户社保中介,这个不用多介绍了,一般是负责你的购房资格的包装,同样明路上是各类入户渠道或者代买社保,暗道上包括各类婚票法判债务过户等等等等。

而房产中介就是我们最耳熟能详的中介小弟小妹了。他们的职责重点就是:全力找出放盘的房源(卖家),然后竭力找到意向的客户(买家),费尽口舌,安排买卖双方成交,签订居间三方合同,那就基本落实中介费了。

细心的伙伴应该会留意到,居间合同之余,买卖双方还会签订一份网签按揭合同。但一般网签可以在中介门店电脑,或者房管所自助网签点办理,所以如果不是交易双方私自成交的话,基本上都是由按揭中介负责的了,因此对买卖家而言,就等于跟按揭公司签订一份按揭合同。

是的,房产中介不同于按揭中介,这两者是独立存在的。

目前知名中介连锁的诸如*家*原*丰*房等等,基本上是包办按揭的,大品牌甚至也有自己门下按揭部门。你在他们门店签订了居间合同,接受了他们提出的1%-2.5%的中介费,但这里面是不包括按揭服务费的。一般来说,他们口中的中介费其实就是把房子撮合成交了+收房配合(到达这一步其实有没有他们也问题不大了)所应得的酬劳。而后续让你们网签、银行批贷、房管过户等都是其他服务,这是要另外收费的,这就是按揭中介要做的事情了。

很多初次买二手房的买家们压根不会意识到这个问题。买家基本就是围绕着房产中介来提供资料,卖家也一样,这样虽然会比较方便,但是很多细节在房产交易者中就不容易施展开来了。要更加灵活的话,其中很些小门道,比如说,把房产中介和按揭中介两者分开来。

简言之,房产中介小哥你就负责撮合房子可以了,剩下的银行按揭不用你跟了。

撇开房产中介,其实现实交易中是不容易的。一这些知名中介门店不允许单子外流,二是为了防范某些中介业务员走私单,三是房产中介能享受按揭公司的返佣。往往这个按揭费用还需要1%-1.5%左右的服务费(包括返佣),这真是一笔非常坑爹的费用。

那了解到这个基本流程之后,各位也就知道了为什么会有御用按揭的存在了。

那普通买房者,我们就不能愉快地买房了吗?当然不是的,对此,我们有一整套流程可以指导:

小白登场,必须要求房产小哥配合与房东谈判——几番讨价还价下来敲定了最终成交价——同时苦逼状征得了房东同意配合高评高贷——居间合同临签约一刻告知小哥中介费必须一个点,而且分三期支付(签约时+过户时+收房时)否则这房子不签了——中介小哥许诺后再告知必须要自己找按揭公司,房产中介必须无条件配合交易,否则这房子不太愿意签了——整个过程房东需参与获悉并理解,待中介咬牙许诺之后一并在居间合同上附上补充协议(这个过程必须他们老大同意避免纠纷)——然后签名居间合同交纳定金交纳中介费前期款项。

对某些大牌中介店,可能会存在店大欺客誓死不从的情况,但是一般牌子店,我们还是能按照以上步骤进行的。

自己去找按揭公司有诸多好处。不用受制于房产中介指定按揭,可以多家竞争,价格容易谈(一般远低于房产中介安排的按揭费用),高评高贷也可以更容易把控时间,特别是放款时间的控制。一般按揭公司分过户服务费+按揭费+评估费,正常能够评估到的稍微高点的评估价是不用加多少钱的。而要硬性拉高的,那就要看难度了。须知道,要同时过银行还有税局房管局的关卡,并不是那么容易的。

而这个时候,你就应该明白了,为什么会有中介的存在必要了。

比起你私人跑去找银行直接要按揭,直接找评估公司要评估价,总会有意无意地诸多不顺。那是因为,银行也是看人服务的。

如若你是一等大客,知名人士,当红企业家,自然会大红地毯欢迎,若你不过是普通老百姓,连银行紧急吸储时候你都不能助一臂之力的,又试问银行怎么会为你这一单半单生意来回折腾呢。

最后,特别提醒:按揭若要自己拿来做,这必须写在居间合同补充协议上。免得事后中介小哥反面不认数,然后不配合,继而恐吓房东,说按揭出意外了他们概不负责。一般房东都是普通的卖家,放卖房子给房产中介也原以为是房产中介一手包办,现在冷不防放出个“概不负责”这样的重磅炸弹,恐怕会给吓破胆,视你这个买家为洪涛猛兽。更何况你还需要房东配合高评高贷,这弄不好就搞砸了。

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