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二手房买卖的法律风险你了解吗?嘉兴二手房出售为你解答

2021-04-29 11:17:25 嘉兴佳顺房产有限公司 阅读

在实践中,人们在购买房屋时,经常会选择购买一些价格便宜或者位置优越的二手房,而这些二手房有很多是“风险房”。对此,嘉兴二手房出售通过对九类常见“风险房”的多发情形提出律师意见,以防范二手房买卖的法律风险。

一、慎选抵押房

在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。

二、防范抵债房

实践中,借房屋买卖幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,一定不要急于交易,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

三、巧签共有房

在实务中经常会遇到夫妻共有房屋买卖,对此在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,看看卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,必须要让其配偶签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

四、验明学区房

实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此,以购买“学区房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

五、慎选多户房

户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是,户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任。对此在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务 。

六、警惕代理房

实践中,由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因,经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。遇到此种情形,购房人一定要提高警惕,要求代理人提供委托书,并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时,代理人所要承担的违约责任,同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

七、慎选在租房

需要提醒的是,实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的,在购买在租房时常常涉及到承租人的优先购买权,为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

八、了解拍卖房

拍卖房往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外,还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况,这些都需要竞买人负担。总之,拍卖房情况复杂,无论是竞拍还是间接购买,都需要在了解清楚后谨慎对待。

九、应对涨价房

实践中因房价上涨而违约的情况时有发生,表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益,通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

十、慎选央产房

央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”,一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房;所属机构为党中央各部门、全国人大机关等,从买方角度来看,在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件;从卖方角度来看,亦应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

当今社会,房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事,更是关系到社会经济秩序的重大民生问题,希望通过我们这次的通报,各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识,促进社会公众相关风险防范意识的提升,共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成!

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